Rok 2023 był bardzo ciekawy dla rynku nieruchomości w Polsce. Z jednej strony mieliśmy do czynienia z rekordowym popytem na mieszkania, który był napędzany przez program Bezpieczny kredyt 2%. Z drugiej strony mieliśmy do czynienia z wysoką inflacją, która podnosiła koszty budowy i utrzymania nieruchomości. Jakie zmiany możemy spodziewać się w nadchodzącym roku? Czy nowy program rządowy Kredyt na start przyniesie ulgę dla kupujących? Jak zachowa się rynek pod wpływem sytuacji gospodarczej i społecznej? Spróbujmy odpowiedzieć na te pytania.
Bezpieczny kredyt 2% - koniec programu
Program Bezpieczny kredyt 2% został zakończony z końcem 2023 roku. Program ten był skierowany głównie dla małżeństw do 45 roku życia, którzy nie posiadali innej nieruchomości. Program umożliwiał uzyskanie kredytu hipotecznego z oprocentowaniem na poziomie 2% w skali roku, a dodatkowo istniała możliwość zakupu nieruchomości bez konieczności uiszczenia wkładu własnego. Program cieszył się ogromnym zainteresowaniem i przyczynił się do znacznego wzrostu sprzedaży mieszkań, zwłaszcza w segmencie niskobudżetowym.
Program Bezpieczny kredyt 2% miał jednak również swoje wady. Po pierwsze, program był ograniczony czasowo i ilościowo, co powodowało, że wielu potencjalnych nabywców musiało się spieszyć z podjęciem decyzji co wpłynęło na podwyższenie cen mieszkań, ponieważ zwiększył popyt na ograniczoną podaż.
Kredyt na start - nowy program rządowy
W związku z zakończeniem programu Bezpieczny kredyt 2%, rząd zapowiedział wprowadzenie nowego programu wsparcia dla kupujących nieruchomości - Kredyt na start. Program ten ma być rozszerzony o związki nieformalne i ma uwzględniać wielkość rodziny. Program ma polegać na dopłacie do oprocentowania kredytu hipotecznego, która będzie zależna od liczby osób w gospodarstwie domowym. Im większa rodzina, tym większa dopłata. Przykładowo, przy gospodarstwie domowym pięcioosobowym, kwota dopłaty może wynieść 600 000 zł, a oprocentowanie kredytu może spaść nawet do poziomu 0%. Co więcej, przy rodzinach przynajmniej pięcioosobowych, nie ma znaczenia, czy jest to kredyt na pierwszą czy kolejną nieruchomość.
Program Kredyt na start ma być dostępny od połowy 2024 roku i ma obowiązywać do końca 2026 roku. Program ma być również ograniczony ilościowo i podlegać kryteriom dochodowym, które są ustalone dość wysoko. Program ma być skierowany głównie do rodzin z dziećmi, które chcą kupić większe mieszkania lub domy. Program ma również zachęcać do budowania nowych nieruchomości, które niekoniecznie będą budżetowe, ale które spełniać będą wysokie standardy energetyczne i ekologiczne.
Analiza rynku nieruchomości
Jak wpłyną te zmiany na rynek nieruchomości w 2024 roku? Trudno jest jednoznacznie przewidzieć, jak zachowa się rynek pod wpływem wielu czynników, takich jak sytuacja gospodarcza, społeczna czy polityczna. Jednak można spróbować dokonać pewnej analizy na podstawie dostępnych danych i prognoz.
Indeks nastrojów deweloperów, który jest publikowany przez Polski Związek Firm Deweloperskich, pokazuje, że ponad połowa deweloperów spodziewa się stabilizacji cen mieszkań w 2024 roku, a około 30% spodziewa się dalszych wzrostów cen. Deweloperzy jednak spodziewają się spadku ilości sprzedawanych mieszkań, co jest oczywiste po tak dużym wzroście dynamiki sprzedaży wywołanym przez program Bezpieczny kredyt 2%. W związku z tym w najbliższych kilku miesiącach możemy obserwować nie tylko spadek ilościowy, ale być może również delikatny spadek cen oferowanych mieszkań. Kluczowym tutaj jest fakt, że we Wrocławiu buduje się obecnie relatywnie mało mieszkań, co może powstrzymać deweloperów przed decyzją o obniżeniu cen ofertowych. Na pewno na rynku wtórnym w segmencie nieruchomości, które kwalifikowały się do programu Bezpieczny kredyt 2%, zaobserwujemy spadek cen ofertowych, które w najbliższym czasie osiągały często ponadstandardowe ceny transakcyjne. Skala tych obniżek będzie jednak dość marginalna w skali całego rynku.
Na pewno oczekiwania na wejście nowego programu rządowego w życie spowodują, że w najbliższych miesiącach klienci mogą wstrzymywać się z decyzjami zakupowymi, czekając na lepsze warunki finansowania. Z drugiej strony, zapowiedź nowego programu spowoduje, że deweloperzy chętniej będą decydować się na rozpoczynanie nowych inwestycji, licząc na zwiększenie popytu na większe mieszkania i domy. Oczywiście, jak każdy program rządowy stymulujący stronę popytową, spowoduje ponowny wzrost cen mieszkań, ponieważ zwiększy zapotrzebowanie na ograniczoną podaż. Dlatego warto rozważyć zakup nieruchomości przed wprowadzeniem programu, jeśli dysponujemy odpowiednimi środkami i spełniamy warunki kredytowe.
Przede wszystkim wszyscy życzymy sobie, aby w nadchodzącym roku zaczęło dochodzić do dalszych spadków inflacji, która w 2023 roku osiągnęła rekordowy w ostatnim czasie poziom. W dłuższej perspektywie będzie to miało największy wpływ na ruch na rynku nieruchomości, ponieważ zatrzyma koszty budowy i utrzymania nieruchomości, a także poprawi zdolność kredytową kupujących. Na pewno dużą zmianą na rynku nieruchomości będzie fakt, że nowy program rządowy o wiele bardziej wpłynie na ceny nieruchomości, które w dotychczasowym programie były raczej pominięte, czyli domy i większe mieszkania. Może to być szansa dla tych, którzy marzą o własnym domu lub przestronnym mieszkaniu, ale również wyzwanie dla tych, którzy będą musieli konkurować z większym popytem i wyższymi cenami.
